전세계약연장 전 매매로 인한 전세계약갱신청구권 행사 및 실거주권

나는 전세에 거주 중이다. 

2년을 계약하고 이제 막 계약 만료 6개월이 조금 안되게 남은 상황이었다. 

오늘 집주인에게 연락이와서 정중하게 집을 내놓게 되었다고 말씀하시며, 전세 계약 연장 할건지 물어왔다. 

다시 한번 집 보러 다니고 전세보증금 때문에 은행과 전세자금대출한도 알아보는등 귀찮기도 했으며,

사는데 별다른 불편함이 없고 해서 계약 연장할 것이라 말씀드렸다. 

 

전화를 끊고 나니 갑자기 걱정되기 시작되었다. 

얼핏 어디선가 전세 계약 갱신 청구권이라는게 있다고 들었었는데, 

혹시나  집매매가 이루어져서 계약갱신청구권 행사도 못하고 이사를 해야 하는 경우가 생기면 어쩌나 해서였다. 

딱히 이사를 하겠노라 하지 않겠노라 정하지 않은 상태였었지만, 막상 그런 걱정을 하기 시작하니 어디까지가 내가 내세울수 있는 권리인지 궁금해져서 찾아본 것을 공유드리려고 한다. 

 

나는 내 의지와 상관없이 이사를 해야할까?

우선 나의 경우에는 원하는 경우 계속 거주 할 수 있다고 한다. 

2020.7.31 이후의 계약분 부터 모든 임차인에게는  1회의  2년 갱신청구권이 주어진다고 합니다.

그래서 갱신 청구를 하게 되면 임대인은 매매를 진행해도 되지만 전세를 끼고 있는 매매를 해야 한다고 합니다. 

이때 매수인이 실거주권을 주장하려면 임대차기한 6개월 전까지 소유권 이전등기를 해야하기에 나의 경우는 이미 지났으니 불가하다고 한다. 

어떤 경우 매수인은 실거주권을 주장할 수 있나?

앞서 언급한 바와 같이 임대차 계약 만료 6개월 전까지 소유권 이전 등기를 하여야 매수인은 실거주권을 주장할 수 있다. 

그리고 예외적인 상항으로 주택 개조 또는 재건축을 임의로 한다던지, 세입자가 임대차 계약을 위반 또는 기타 법적으로 인정되는 사안이 있을시 가능하다. 

 

 

실거주권의 법적요건

집주인은 실제로 해당 부동산에 주거를 목적으로 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 해야만 한다. 

관련 법률 조항

주택임대차보호법 제6조의 2(계약갱신 요구등)

임대차계약의 존속기간이 만료된느 경우 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절 할수 없다. 

여기서 정당한 사유가 앞서 언급한 실거주권이나 예외적인 사항등이다. 

계약 만료 전 매매  전세보증금은 누구에게 받나?

주택 매매가 이루어지면 통상적으로 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 읠무를 승계 받는다. 그렇게에 새로운 집주인이 전세금 반환의 의무가 있다. 

다만 세입자는 집주인 변경 시에 계약 승계를 거부하고 기존 집주인에게 전세금 받을 권리도 있다는 점을 기억해야한다. 

그러나 특별한 사항이 아니라면 승계를 거부할 이유가 없을 것이다. 

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